年报点评35丨祥生控股集团:登录资本市场,债务水平显著优化
克而瑞研究中心 沈晓玲、汪维文
导 读
2020年祥生控股集团实现权益销售金额782亿元,同比增长25.1%,权益销售面积567.2万平方米,同比增长2.5%。
【增速跑赢百强平均,浙江+泛长三角销售占比超9成】2020年祥生控股集团实现权益销售金额782亿元,同比增长25.1%,权益销售面积567.2万平方米,同比增长2.5%。整体比较倚重浙江省和泛长三角区域,在企业业绩占比中超过9成。其中浙江省内的绍兴、杭州对企业业绩贡献占比最高,分别达到了19.6%和18.6%。
【坚持“1+1+X”布局策略,拿地态度积极】2020年祥生控股集团新增46幅土地,新增土储权益总价337亿元,权益土储面积696万平方米。以权益口径计,祥生控股集团2020年拿地销售比0.43,力度较为领先。投资布局上,企业始终坚持“1+1+X”的策略,即立足浙江省,深耕长三角,并选择性布局高增长的潜力城市。
【9成土地集中浙江+泛长三角,总量满足企业3年所需】截止至2020年底,祥生控股集团共拥有约为2332.8万平方米的土地储备,可以满足企业3年左右去化需求。区域布局上集中在以浙江省为中心的泛长三角区域,其中浙江省占比48.2%,其他泛长三角区域38.5%。
【地产结转收入增长,归母净利润同比增加】2020年祥生控股集团实现营收466.4亿元,同比增长31.3%,其中房地产业务贡献了企业99.7%的营收。多元业务发展迅猛,管理咨询服务、物业租赁、物业管理服务收入同比增长均超2倍,酒店业务由于疫情影响下滑84.7%。归母净利润总额为26.5亿元,较去年同期增长约14.4%,归母核心利润为26.9亿元,较去年同期增长约16.7%。
【债务水平大幅度优化,现金短债比已达绿档】截止至2020年底,祥生控股集团现金短债比1.10,成功达到绿档要求,长短债比方面相较期初有所下滑至1.08,净负债率为136.4%,剔除预收账款资产负债率为82.4%。从趋势来看,企业的负债水平已经取得三连降,不过目前距离三道红线要求仍有一定距离,未来仍需着力解决负债问题。
01
销 售
销售:增速跑赢百强平均
泛长三角销售占比超9成
业绩增速超出百强房企平均近一倍,产品迭代升级助力销售均价提升。根据企业公告数据,2020年祥生控股集团实现权益销售金额782亿元,同比增长25.1%,明显超出百强房企平均10.8%的权益销售增长率,权益销售面积567.2万平方米,同比增长2.5%。另外值得关注的是2020年企业销售均价也同比上升了22.0%,除了城市布局的原因,也得益于企业对产品的迭代升级,目前企业已经形成了针对首次购房者的樾系、针对首次换房者的府系、针对进一步改善购房者的云境系、和针对高净值客户的top系的四大产品系,充分适配各个层级购房者需求,提升项目产品力。
浙江省内占比接近7成,浙江省+泛长三角区域占比超9成。从企业披露的销售金额分布来看,企业整体比较倚重浙江省及泛长三角区域,在企业业绩占比中超过9成。其中浙江省内的绍兴、杭州两城权益销售额突破百亿,对企业业绩贡献占比最高,分别达到了19.6%和18.6%。泛长三角地区(包含上海市、山东省、江苏省、安徽省以及江西省)中南通、济南、芜湖对企业贡献占比居前,但是体量也在3%上下。泛长三角以外城市中,呼和浩特一城对企业的贡献占比就达到了5.6%。
02
投 资
坚持“1+1+X”布局策略
拿地态度积极
始终坚持1+1+X的战略布局,投资力度态度积极。2020年祥生控股集团以招拍挂、收并购以及合作开发的形式共新增46幅土地,新增土储权益总价337亿元,权益土储面积696万平方米。以权益口径计,祥生控股集团2020年拿地销售比0.43,若与百强房企全口径拿地0.37相比,拿地力度较为领先。在投资布局上,企业始终坚持“1+1+X”的策略,即立足浙江省,深耕长三角,并选择性布局高增长的潜力城市,浙江省和泛长三角区域拿地总价占比分别达到了69%和25%。
03
土 储
9成土地集中泛长三角区域
总量满足企业3年所需
深耕泛长三角区域,土储可满足3年左右去化需求。截止至2020年底,祥生控股集团共拥有约为2332.8万平方米的土地储备,按照企业目前的销售去化速度推算,可以满足企业3年左右去化需求。区域布局上集中在以浙江省为中心的泛长三角区域,按权益建筑面积口径,浙江省占比48.2%,其他泛长三角区域38.5%。
04
盈 利
地产结转收入增长
归母净利润同比增加
地产结转收入稳步增长,多元业务蓬勃发展,酒店收入受疫情影响下滑。2020年祥生控股集团实现营收466.4亿元,同比增长31.3%,其中房地产业务收入464.9亿元,同比增长31.4%,贡献了企业99.7%的营收。2020年企业多元业务发展迅猛,管理咨询服务、物业租赁、物业管理服务收入同比增长均超过2倍,酒店业务由于疫情影响下滑84.7%,不过虽然企业多元业务发展速度较快,但是体量仍小,目前在营收端贡献也十分有限。
盈利能力有待提升,内部制定指导意见加强成本管控。2020年祥生控股集团实现毛利润84.3亿元,与去年同期基本持平,净利润30.5亿元,同比2019年下滑4.8%,归母净利润26.5亿元,同比上升14.4%。整体毛利率18.1%,净利率6.5%,两项指标分别较去年同期下滑5.8个百分点和2.5个百分点。针对毛利率下降的情况,管理层在业绩会回复,目前企业内部已经进行营运分析,也出台了针对毛利率提升的指导意见,加强成本管控,提升运营效率。
05
偿 债
债务水平大幅度优化
现金短债比已达绿档
现金短债比1.10已达绿档,长短债1.08仍需优化。截止至2020年底,祥生控股集团共持有现金243.0亿元,同比上升249.1%,持有现金大幅增加之下现金短债比得到明显优化至1.10,成功达到绿档要求,短期内无偿债压力。长短债比方面相较期初有所下滑至1.08,企业在业绩会上也透露未来会着手优化,目标将短债占比下降至30%以内。
债务指标持续优化,净负债率及剔除预收账款资产负债率仍未“达标”。截止至2020年底,祥生控股集团的净负债率为136.4%,剔除预收账款资产负债率为82.4%。从趋势来看,企业的负债水平已经取得三连降,不过目前距离三道红线要求仍有一定距离,未来仍需着力解决负债问题。另外2020年企业成功登录资本市场帮助企业拓宽了融资渠道,融资成本也下降0.2个百分点至9.1%。
排版丨Jenny
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